Eigenmietwert Abschaffung 2029: Heizung sanieren, solange der Steuerabzug noch gilt – das ist für viele Hauseigentümer jetzt entscheidend. In der Volksabstimmung vom 28. September 2025 haben die Stimmberechtigten die Abschaffung des Eigenmietwerts mit 57,7 Prozent Ja angenommen; der Bundesrat hat sie auf 2029 in Kraft gesetzt. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt auf Bundesebene der Abzug für Unterhaltskosten am selbst bewohnten Wohneigentum. Für Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer in der Ostschweiz bedeutet das: Das Zeitfenster für steuerlich abzugsfähige Heizungssanierungen schliesst sich – und es ist kürzer, als viele denken.
Was sich 2029 ändert – kurz gefasst
Auf Bundesebene entfallen ab dem 1. Januar 2029 der Abzug für Unterhaltskosten und der Abzug für Energiespar- und Umweltmassnahmen bei selbst bewohntem Eigentum; die Kantone dürfen solche Abzüge längstens bis 2050 weiterhin gewähren. Was heute abzugsfähig ist und was im Einzelnen wegfällt, lesen Sie im Beitrag Steuerabzüge energetische Sanierung Schweiz.
Dieser Beitrag ist keine Steuerberatung; verbindlich ist die Auskunft der kantonalen Steuerverwaltung oder Ihres Treuhänders.
Eigenmietwert Abschaffung 2029: Heizung sanieren im richtigen Zeitfenster
Auf den ersten Blick scheint 2029 noch weit entfernt. In der Praxis sieht das anders aus. Eine Heizungssanierung vom regionalen Fachbetrieb – ob Wärmepumpe, Pelletheizung oder Fernwärmeanschluss – braucht Vorlaufzeit: Energieberatung, GEAK-Erstellung, Offerteinholung, Baubewilligung wo nötig, Lieferzeiten für Geräte, Montage und Inbetriebnahme. Wer im Jahr 2028 mit der Planung beginnt, riskiert, den Abschluss der Arbeiten erst nach dem Stichtag zu erreichen.
Hinzu kommt ein Markteffekt, den Wüest Partner bereits prognostiziert: Für das Jahr 2026 wird ein Anstieg des Sanierungsvolumens um 14 bis 17 Prozent erwartet – ausgelöst durch genau diesen Vorzieheffekt. Heizungsbauer, Planer und Materiallieferanten werden zunehmend ausgelastet sein. Wer 2027 noch einen guten Installationstermin erhalten möchte, sollte die Planung spätestens Ende 2025 oder im ersten Halbjahr 2026 anschieben.
Welche Sanierungen sich jetzt noch lohnen
Nicht jede Massnahme ist gleich zeitkritisch. Die folgende Übersicht zeigt, welche Heizungssanierungen besonders sinnvoll sind, solange der Steuerabzug noch gilt:
| Sanierungsmassnahme | Steuerlicher Abzug bis 2028 | Förderfähig (Bund/Kanton) | Typische Planungszeit |
|---|---|---|---|
| Ersatz Öl-/Gasheizung durch Wärmepumpe | Ja | Ja | 6–12 Monate |
| Holzpellet- oder Stückholzheizung | Ja | Ja | 4–8 Monate |
| Fernwärmeanschluss | Ja | Teilweise | 6–18 Monate |
| Kombination Heizung + Gebäudehülle | Ja | Ja | 12–24 Monate |
Besonders der Ersatz einer fossilen Heizung durch eine Wärmepumpe ist in der Ostschweiz nach wie vor die häufigste Sanierungsmassnahme.
Informationen zu den aktuell verfügbaren Förderprogrammen finden Sie in unserem Beitrag zur Förderung Wärmepumpe Kanton St. Gallen sowie in der Übersicht zum Steuerabzug für energetische Sanierungen.
Ostschweiz: Besonderheiten und lokale Rahmenbedingungen
Die Kantone St. Gallen, Thurgau und Appenzell Ausserrhoden haben unterschiedliche kantonale Förderprogramme, die unabhängig vom Eigenmietwert-System weitergeführt werden. Die Abschaffung des Eigenmietwerts betrifft ausschliesslich die steuerliche Abzugsfähigkeit – kantonale Direktförderungen bleiben bestehen, solange die entsprechenden Programme laufen.
Im Kanton St. Gallen beispielsweise sind Förderbeiträge für den Ersatz fossiler Heizungen über das kantonale Energieförderprogramm erhältlich. Im Thurgau läuft ein vergleichbares Programm. Wichtig: Förderanträge müssen in der Regel vor Baubeginn gestellt werden. Wer die Förderung und den Steuerabzug kombinieren möchte, muss beide Fristen im Blick behalten.
Ein weiterer lokaler Faktor: In ländlichen Gemeinden des Toggenburgs oder des Appenzellerlands sind Erdsondenbohrungen für Sole-Wasser-Wärmepumpen bewilligungspflichtig. Die Bewilligungsverfahren dauern je nach Gemeinde und Geologie unterschiedlich lang. Auch das ist ein Grund, weshalb wir unseren Kundinnen und Kunden empfehlen, nicht bis 2027 zu warten, sondern jetzt mit der Planung zu beginnen.
Häufige Fragen
Kann ich eine Sanierung, die ich 2027 beginne, aber 2029 abschliesse, noch abziehen?
Massgebend ist in der Regel das Steuerjahr, in dem die Kosten anfallen bzw. die Rechnung bezahlt wird. Arbeiten, die erst 2029 abgerechnet werden, fallen bei der direkten Bundessteuer voraussichtlich nicht mehr unter den bisherigen Abzug; ob der Kanton weiterhin Abzüge für Energiespar- und Umweltmassnahmen gewährt, richtet sich nach der kantonalen Regelung. Klären Sie den genauen Zeitpunkt der steuerlichen Wirksamkeit mit der kantonalen Steuerverwaltung oder Ihrem Treuhänder.
Lohnt sich eine Heizungssanierung auch ohne den Steuerabzug?
Ja – der Steuerabzug ist ein zusätzlicher Vorteil, aber nicht der einzige Grund für eine Sanierung. Tiefere Betriebskosten, höhere Energieunabhängigkeit, steigende CO2-Abgaben auf fossile Brennstoffe und kantonale Fördergelder bleiben auch nach 2028 relevant. Der Wegfall des Steuerabzugs macht eine Sanierung nicht unrentabel, aber er reduziert den finanziellen Anreiz spürbar.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Sanierungs-Check?
Für eine erste Beratung sind folgende Unterlagen hilfreich: Grundrisspläne oder Baupläne des Gebäudes, Angaben zur bestehenden Heizung (Typ, Baujahr, Leistung), aktuelle Energieabrechnung (Öl, Gas oder Strom) sowie – falls vorhanden – ein bestehender GEAK. Mit diesen Informationen können wir rasch eine realistische Einschätzung der Sanierungsmöglichkeiten und des Zeitplans erstellen.
Was ist der GEAK und brauche ich ihn für die Förderung?
Der GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) bewertet die Energieeffizienz eines Gebäudes. Für viele kantonale und nationale Förderprogramme ist ein GEAK Plus – also ein GEAK mit Beratungsbericht – Voraussetzung. Wir empfehlen, den GEAK frühzeitig erstellen zu lassen, da er auch die Grundlage für eine fundierte Sanierungsplanung bildet. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag GEAK & GEAK Plus erklärt.
Jetzt Sanierungs-Check vor 2027 anfragen
Das Sanierungsfenster ist offen – aber es schliesst sich schneller, als viele erwarten. Das Stichwort für viele Ostschweizer Hauseigentümer lautet daher: Eigenmietwert Abschaffung 2029 – Heizung sanieren, solange der Abzug noch gilt. Wer die Kombination aus Steuerabzug, Fördergeldern und einem guten Installationstermin noch nutzen möchte, sollte jetzt handeln. Wir bei der René Hugentobler AG in Züberwangen, gegründet 1989, begleiten Sie von der ersten Beratung bis zur Inbetriebnahme der neuen Heizung.
Fordern Sie jetzt Ihren persönlichen Sanierungs-Check vor 2027 an. Wir analysieren Ihre aktuelle Heizsituation, zeigen Ihnen realistische Sanierungsoptionen und helfen Ihnen, den richtigen Zeitplan einzuhalten – damit Sie das Sanierungsfenster 2029 nicht verpassen.